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《房地产土地拓展策略、拿地模式创新及风险规避》

讲师杨凡 课程类别投资融资   
 
课程时长:2天 欢迎地产企业、培训机构咨询合作  
 
 
 
                  
 
课程价值
1、企业如何去正确的拿地?分享土地获取经验;



  2、拿地的创新模式和渠道有哪些?通过分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面经验入手,在开发前期最重要的环节上找到突破口;



  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?



  4、从项目现场勘察、收集地块信息、项目尽职调查(含土地属性分析、土地方工商调查、债权债务调查等)、项目风险评估(对项目获取过程中的17类风险进行评估)、市场与产品分析(相关工作前置开展)等流程的规范化和精细化的纵深研究,建立新项目经济指标测算模型,通过对规划指标进行分析,进行项目经济指标测算。



  5、掌握房地产开发中的土地获取等关键环节与要领,提高抗风险能力和对风险的预警能力,提高开发企业的中高层经理的决策能力,培养统观全局和系统思考的能力。
课程对象
1、房地产开发企业董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总相关领导;



  2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。
课程介绍

  第一部分 关于目前的土地市场分析

 

  1、土地供需矛盾加剧,地王频现,房价集体上涨

 

  2、金融政策为房企添筹码,货币超发助推一二线城市房价上涨

 

  3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

 

  4、房地产调整的宏观规律及变化应对

 

  第二部分 关于拿地策略分析

 

  一、企业如何正确的拿地?

 

  1、何谓土地一级开发?

 

  ⑴、基本概念

 

  ⑵、延伸理解

 

  2、区域土地开发模式的转变

 

  ⑴、粗放开发方式向集约开发方式的转变

 

  ⑵、房地合一方式向房地分离方式的转变

 

  ⑶、生地开发方式向熟地开发方式的转变

 

  二、八大“勾地”攻略及地产并购实务

 

  1、三种是为最常见的方式

 

  ⑴、股权转让,万科大宗购并南都集团案例

 

  ⑵、合伙成立项目公司

 

  ⑶、以联合开发的名义

 

  2、以下方法有局限性

 

  ⑴、兼并或合并,中交并购绿城案例

 

  ⑵、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例

 

  ⑶、股权托管

 

  ⑷、变更用地类型

 

  ⑸、染指“插花规划”

 

  3、房地产并购实务及案例分析

 

  ⑴、法规政策

 

  ⑵、交易结构

 

  ⑶、尽职调查

 

  ⑷、交易文件

 

  ⑸、提问与回答

 

  第三部分 关于拿地的创新模式和渠道

 

  一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些?

 

  1、土地概述及中国土地供应方式回顾

 

  2、土地拍卖方式的优与劣

 

  3、企业土地储备的战略取舍

 

  4、知名地产企业拿地策略

 

  二、土地一级开发模式解析

 

  1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)

 

  2、土地一级开发的盈利模式

 

  3、土地一级开发的管理模式

 

  4、土地一级开发的融资模式

 

  5、土地一级开发城市运营模式

 

  6、土地一级开发城市营销模式

 

  三、分享标杆地产成功案例

 

  (如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在最重要的环节上突破)

 

  1、土地一级开发常见模式及案例

 

  ⑴、政府主导模式,成功案例:三亚海棠湾

 

  ⑵、企业主导模式,成功案例:A、上海新江湾

 

  B、三亚亚龙湾

 

  2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解

 

  ⑴、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介

 

  ⑵、土地一二级开发的优劣势分析

 

  ⑶、一二级联动开发模式的选择依据

 

  ⑷、一二级联动开发模式的操作关键点

 

  四、大宗地块拿地模式分析

 

  1、新区域开发模式

 

  2、主题地产模式

 

  3、城市更新模式

 

  4、商业综合体带动模式

 

  5、产业地产模式

 

  五、拿地阶段企业间的合作模式分析

 

  1、项目公司模式

 

  2、合作开发模式

 

  3、股权收购模式

 

  4、不同模式下的利弊和操作关键点

 

  六、拿地操作

 

  1、土地获取过程中应关注的重点问题

 

  2、土地获取过程中常出现的一些失误

 

  3、如何处理土地获取过程中的政企关系?

 

  4、一些特殊操作

 

  七、如何提升企业的“拿地能力”?

 

  1、综合能力的积累

 

  2、合理的项目信息来源

 

  3、了解及研究政府规划动向

 

  4、品牌价值

 

  5、开发思路的引导性

 

  6、提高资金解决能力

 

  第四部分 各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?

 

  一、一二级联动获取土地实操及风险防范

 

  1、如何成功获取土地一级开发权

 

  2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

 

  3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

 

  ⑴、前期开发的法律文件

 

  ⑵、土地一级开发的法律文件

 

  ⑶、土地一级开发成本类的法律文件

 

  ①收购土地及拆迁的文件

 

  ②基础设施投资类文件

 

  ③前期费用文件

 

  ④计入土地一级开发成本的二级开发文件

 

  4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系?如何找到二者之间的契合点?

 

  5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

 

  6、如何策划前期资金投入保障资金安全

 

  7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

 

  8、如何做好项目可行性分析,处理好与拆迁相关事宜

 

  9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序

 

  10、经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

 

  二、二级市场拿地方式实操及风险防范

 

  1、哪些情形必须进行招拍挂?招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围?

 

  2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

 

  3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地?症结何在?

 

  4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”?

 

  5、如何避免“招拍挂”雷区?

 

  6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果

 

  7、真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧

 

  三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

 

  1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”?

 

  2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

 

  3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

 

  4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

 

  5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

 

  四、股权收购获取项目实操及风险防范

 

  1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

 

  2、股权收购如何做好合理避税

 

  3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

 

  4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范,事后如何处理?

 

  5、真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操

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