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商管总学会“投融管退”，工资应该翻4倍（上篇）
亲爱的商管总，下面有7个问题，你知道几个答案？
一个商业地产项目好不好，到底有没有评判标准呢？一个项目到底值多少钱？一个项目能赚多少钱？一个项目的商业定位究竟怎么做？一个项目招商好不好，怎么评判？一个项目营运做到什么程度，才称得上“精细化”？一个项目推广费要怎么花才能“每一元钱都花在刀刃上”？
万达王老板说：“做商业地产的是大学生，做住宅的是小学生。”因为住宅的账相对简单：成本多少、能卖多少、费用多少、税金多少、最后利润多少。但是商业地产的思考，是多维度的。对于持有商业地产的业主、投资人来说，商业项目不是一次性终端消费品，在持有的40年时间里，必须通过精心的运营实现项目价值。
同样一个项目，不同的业主思维，不同的商管团队操盘，资产价值可能会相差好几倍。商业地产，因为存在有想象力的投资空间，所以才有魅力；因为存在不确定性，所以也必定存在风险。持有一个商业项目，想明白、算清楚、运营好了，它就是你攻城略地的一把利刃——华润万象城稳扎稳打，龙湖天街商业+住宅比翼双飞，万达广场半轻半重游刃有余······如果干的不好，项目本身万劫不复不说，还有可能拖累整个地产公司的开发节奏。
为了能够让更多的商管总能够打通“投融管退”的回路，这期专访的有实战结果的牛人，曾经是万达商管集团区域总，在万达呆了5年，完整实操两个万达广场项目，并于2013年、2014年参与了《万达集团商业管理丛书》的编写，同时也是万达学院的内训老师。
她就是能够打通商业地产回路的大牛
----房课的第011位地产老炮——杜玉华老师
杜老师是财务出身，对数据习惯性敏感，喜欢透过数据看数据背后的业务真相，也喜欢为每一项业务制定明确的量化工作目标，有着极强的结果导向。
她最近刚刚通过了国际注册商业房地产投资师协会的考试，拿下了一张含金量很高的专业证照——“CCIM国际注册商业地产投资师”。目前，全球的CCIM持证人员仅2万多名，国内仅有300多名。至此，本已精于“管”的杜老师，补上“投、融、退”，彻底打通商业地产大回路。
在此之前杜老师有近20年扎实的百货经历，帮助杜老师将“工匠精神”融入血液，学到了很多“生意经”，练就一身“精细化营运内功”。至今，仍有很多品牌创始人希望杜老师能回到项目上，“你只要说一声，你到哪里，我就把店开到哪里！”
接下来，房课君就带大家一起来学习杜老师百忙抽空中专访的内容；由于内容较多，本次的专访分为上、下篇，这期先分享上篇内容。
上篇，杜老师说，真会做商业地产的人，首先一定要先明白几个概念：
3、杜老师教你“算明白、想明白”
现在的开发商，首先得建立一个宏观概念，就是商业地产开发的全局观，才能够想明白商业地产的逻辑，杜老师抽丝剥茧，教会大家几个招数，
1、算明白——一个项目究竟值多少钱？
我投了那么多钱，到底是做成了一个多少估值的项目？投钱多，估值就相应高了，这种想法对吗？未来，某个项目到底是卖掉还是继续持有？
一个市场，就是一个丛林。每个丛林，都有自己的规则，商业地产也不例外。商业地产这个丛林的资产估值计算方法，完全不同于“住宅地产”。
商业地产行业通用的估值计算方法，最基本的是收益法——直接资本化法。用一个公式来说明（为了简单明了地说明问题，我们这里不纠结于估值计算的完全精确度，不考虑在收益法（直接资本化法）基础上用目标贴现率法、重置成本法等进一步精算，而是着重于理解估值逻辑）
V=NOI/R
资产价格=营业净收益/市场资本化率（注意：取值交易后第一年）
R，市场资本化率。这个变量，你只要记住，它不受买卖双方任何一方的意志干扰，它取决于“同类型、同市场、同规模、近期成交多宗历史交易数据参考”，最准确体现了“市场意志”。也就是说，只会是R影响你的项目，你干什么都影响不了R。
NOI，营业净收益，这个变量是指营业总收入减去营业总支出，完全是经营决定的，也就是商管团队的运营能力决定的。
这个资产估值计算公式告诉我们：一个项目值多少钱？这个结果，是由两个变量决定的，你拿R无能为力，你只能死磕NOI。
当然，你还要知道，NOI短期上涨，取决于租金涨幅；NOI长期向好，取决于商业品质竞争力持续提升。死磕NOI，不是要你拔苗助长提早抬租金，而是要追求商业品质与租金的平衡。
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死磕NOI，不是要你拔苗助长，而是要追求商业品质与租金的平衡。
如果你运气好，遇到一个专业负责的商管团队，那么，大力支持他们吧，你“赋能”商管团队，就是帮助他们提升NOI，就是放大自持物业的估值。何乐而不为？
体量小交通好的项目呢，是不是只有社区或邻里购物中心一条路呢？不一定。交通好的小项目，也可以跳出这个维度，另辟蹊径，定位成主题购物中心，例如美食城、运动城、珠宝城等，便捷交通带来的客流增量使得项目的租金成长想象力空间比社区/邻里购物中心更大。
未完，下篇详见：#房课讲师专访#杜玉华：不清楚投融管退的开发公司和商管公司，都是在瞎忙活（下篇）
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